Cada vez más comunidades de vecinos se encuentran con el problema de un vecino que no paga debidamente las cuotas de la comunidad o las derramas, acumulando una deuda que en algunos casos llega a ser insostenible o debe ser pagada por el resto de propietarios, es el vecino moroso. ¿Qué podemos hacer para que pague el dinero que debe?
1 -PASO: Vía amistosa.
El primer paso será la reclamación de la deuda por vía amistosa. Aunque puede hacerse verbalmente directamente hablando con él, se recomienda hacerlo de forma escrita para dejar constancia de la reclamación. La forma más sencilla sería a través de un Burofax que la comunidad de propietarios envíe al vecino moroso.
2 -PASO: Procedimiento Judicial Monitorio.
Si la vía amistosa no ha funcionado y el vecino moroso sigue sin saldar su deuda, los vecinos deberán emprender acciones legales contra él. El monitorio es un procedimiento judicial especial mediante el cual puede reclamarse cualquier cantidad. No es necesaria la asistencia de abogado ni procurador, sin embargo, se recomienda a la comunidad que cuente con un abogado para asegurar una buena defensa de sus intereses.
Es necesario que exista un acuerdo de todos los vecinos para emprender las acciones legales y deben autorizar al Presidente o al Administrador para que inicie el procedimiento. Igualmente es preciso que se adopte un acuerdo de liquidación de la deuda, que debe ser notificado al vecino moroso. Una vez iniciado el procedimiento, el Juez instará al vecino moroso para que, en el plazo de 20 días, salde su deuda con la Comunidad de Propietarios. Pueden ocurrir dos cosas:
- Que el vecino moroso pague la cantidad debida, saldando así su deuda.
- Que el vecino moroso se niegue a pagar la deuda. En este caso, sería preciso iniciar un procedimiento ordinario de reclamación de cantidad, que explicamos a continuación.
3.-PASO: Procedimiento Judicial Ordinario de Reclamación de Cantidades.
Este procedimiento puede iniciarse directamente sin necesidad de pasar previamente por el procedimiento monitorio. Por ello, cuando los vecinos estén seguros o tengan indicios de que el deudor no va a pagar, se aconseja iniciar directamente el procedimiento ordinario de reclamación de cantidad. Este procedimiento permite además exigir las costas y perjuicios causados por el impago.
En este caso, es suficiente con el voto de la mayoría de los vecinos, teniendo en cuenta que los vecinos que tengan cuotas pendientes (vecinos morosos), aunque pueden asistir a las Juntas, no tienen derecho a voto.
En el proceso será necesario presentar todas las facturas y documentos posibles para demostrar la existencia de la deuda.
Aspectos que deben tenerse en cuenta:
- Si el piso pertenece a un matrimonio en gananciales, bastará con reclamar a uno de ellos.
- Si el piso pertenece a una pareja que convive o Unión de Hecho o soltero, hay que reclamar a los propietarios o prietario que consten en el Registro de la Propiedad.
- Los gastos del proceso judicial corren a cargo de la comunidad hasta que el Juez decida. No obstante, algunos seguros de Comunidad incluyen las reclamaciones de los pagos a vecinos morosos dentro de la cobertura de defensa jurídica.
Una vez que se han llevado a cabo todas las acciones pertinentes, el Juez tomará una decisión, existiendo así dos posibilidades:
- Que condene a la Comunidad de vecinos por no haber acreditado debidamente la existencia de la deuda.
- Que condene al vecino moroso haciéndole pagar la cantidad adeudada más las costas y los perjuicios que haya podido ocasionar el impago. Se podrá proceder incluso al embargo de sus bienes para saldar la deuda.
4.-Si el vecino moroso es una empresa o la promotora del edificio.
En estos casos, el procedimiento a seguir no cambia y se llevará a cabo de la misma forma que si se tratara de una persona física, pero con los datos de la empresa que figuran el Registro Mercantil y en la Agencia Tributaria.
Si la entidad deudora fuera propietaria de varios inmuebles de la finca, serán los vecinos los que asumirán los gastos que genera la comunidad, hasta que finalice el proceso y el Juez resuelva el conflicto.
Hay que tener en cuenta que si la deudora se encuentra en concurso de acreedores el procedimiento es distinto y el crédito de la comunidad no tiene preferencia en el concurso, por lo que su liquidación dependerá del número de acreedores que concurran y el reparto de los bienes de la empresa entre ellos.
